Comprar una vivienda supone un desembolso mayor que el precio que aparece en el anuncio. Además de la entrada, hay que tener en cuenta impuestos, notaría, Registro de la Propiedad y, si se necesita financiación, algunos gastos relacionados con la hipoteca.
Los gastos en la compra de un piso varían principalmente en función de si se trata de una vivienda nueva o de segunda mano, de su precio y de si la operación se financia mediante un préstamo hipotecario. En Madrid, además, existen impuestos y tipos específicos que conviene conocer antes de hacer números.
Por eso es importante calcular estos costes antes de firmar el contrato de arras o comprometerse con la compra. En Hogares Group acompañamos a los compradores durante todo el proceso para que conozcan desde el principio el coste real de la operación y puedan tomar decisiones con toda la información disponible.
¿Cuáles son los gastos de la compra de una vivienda en Madrid?
Los gastos de compra de un piso pueden dividirse en tres grandes grupos: impuestos, costes asociados a la propia compraventa y, cuando existe financiación, gastos relacionados con la hipoteca.
Una de las principales diferencias está en la fiscalidad. La compra de una vivienda nueva está sujeta principalmente al IVA y al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), mientras que una vivienda de segunda mano tributa por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP).
De forma resumida, estas son las principales diferencias:
| Gasto | Vivienda nueva | Vivienda de segunda mano |
|---|---|---|
| IVA | Sí, generalmente 10 % | No |
| ITP | No | Sí, 6 % con carácter general en Madrid |
| AJD | Sí, según el valor y características de la vivienda | No en la compraventa |
| Notaría | Sí | Sí |
| Registro de la Propiedad | Sí | Sí |
| Gestoría | Opcional si no hay hipoteca | Opcional si no hay hipoteca |
| Agencia inmobiliaria | Depende de la operación y del servicio contratado | Depende de la operación y del servicio contratado |
| Tasación | Si se solicita hipoteca | Si se solicita hipoteca |
| Comisión de apertura | Si la hipoteca la contempla | Si la hipoteca la contempla |
La mayor diferencia se encuentra, por tanto, en los impuestos al comprar un piso, mientras que otros conceptos, como notaría, Registro o los posibles gastos asociados a una hipoteca, pueden aparecer tanto en vivienda nueva como de segunda mano.
Gastos de compra de una vivienda nueva
Al comprar una vivienda nueva directamente al promotor, los impuestos suelen representar la mayor parte de los gastos adicionales. A ellos se suman otros costes necesarios para formalizar e inscribir correctamente la compraventa.
Precio del notario en la compra de una vivienda
El precio del notario en la compra de una vivienda no es una cantidad fija. Los honorarios notariales están regulados mediante aranceles y pueden variar en función del importe de la operación y de las características de la escritura.
Además de formalizar la compraventa, el notario cumple una función importante de seguridad jurídica, comprobando la identidad de las partes, la documentación y las condiciones de la operación antes de autorizar la escritura.
Las partes pueden acordar cómo distribuir determinados gastos notariales. Por eso, antes de firmar conviene comprobar qué costes corresponde asumir a cada una y cuáles están incluidos en la propia operación.
IVA
La compra de una vivienda nueva está sujeta a IVA. Con carácter general, el tipo aplicable a las viviendas es del 10%, aunque determinadas viviendas de protección oficial de régimen especial o de promoción pública pueden tributar al 4%.
Así, si una vivienda nueva tiene un precio de 300.000€, el IVA general supondría 30.000€ adicionales.
Este impuesto constituye uno de los principales gastos en la compra de un piso nuevo, por lo que debe incluirse desde el principio en el presupuesto disponible.
Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD)
Además del IVA, la compra de vivienda nueva está sujeta al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
En la Comunidad de Madrid existen diferentes tipos según el valor y las características de la vivienda. Los tipos aplicables se sitúan entre el 0,2%, 0,4%, 0,5% y 0,75%, existiendo también determinados beneficios fiscales en algunos supuestos.
Es importante diferenciar este impuesto asociado a la compraventa del AJD correspondiente a la constitución del préstamo hipotecario. En este último caso, el impuesto relacionado con la hipoteca corresponde actualmente a la entidad financiera.
Gastos de registro de propiedad
Una vez firmada la escritura, la vivienda puede inscribirse a nombre del comprador en el Registro de la Propiedad.
Esta inscripción permite dejar constancia registral del nuevo propietario y aporta seguridad jurídica frente a terceros. Los honorarios del registrador también están sujetos a arancel y dependen de las características y del valor de la operación.
Aunque normalmente no representa uno de los mayores gastos de compra de un piso, conviene incluirlo en el cálculo total.
Gastos de gestoría
Una gestoría puede encargarse de trámites como la liquidación de impuestos, la presentación de documentación y la inscripción de la escritura.
Cuando la compraventa se realiza sin financiación hipotecaria, contratar este servicio no es obligatorio y su precio dependerá de la gestoría y de las gestiones que se encarguen.
Si existe una hipoteca, hay que diferenciar los gastos de la compraventa de los correspondientes a la formalización del préstamo. En estos últimos, la entidad bancaria asume actualmente los costes de gestoría asociados a la hipoteca.
Gastos de agencia inmobiliaria
Los honorarios de una agencia inmobiliaria dependen del servicio contratado y de las condiciones acordadas entre las partes.
En muchas operaciones es el vendedor quien contrata a la inmobiliaria para comercializar su vivienda y asume el coste del servicio. Sin embargo, un comprador también puede contratar servicios específicos de búsqueda o asesoramiento.
Por eso, antes de firmar una reserva o realizar cualquier pago conviene conocer qué servicios se están contratando y si existe algún coste adicional para el comprador.
Gastos de compra de una vivienda de segunda mano
La compra de una vivienda usada también puede generar gastos de notaría, Registro, gestoría o intermediación. Sin embargo, la principal diferencia con respecto a la vivienda nueva se encuentra en los impuestos.
En una vivienda de segunda mano no se paga IVA. En su lugar, el comprador debe abonar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales.
Impuestos al comprar un piso de segunda mano
Entre los impuestos al comprar un piso de segunda mano, el principal es el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas (ITP).
En la Comunidad de Madrid, el tipo general aplicable a la adquisición de inmuebles es del 6%. Por ejemplo, para una vivienda cuya base imponible sea de 300.000€, el impuesto ascendería con carácter general a 18.000€.
Existen, no obstante, determinados beneficios fiscales. Entre ellos, Madrid contempla una bonificación del 10% de la cuota en determinadas adquisiciones de vivienda habitual cuyo valor no supere los 250.000€. Para familias numerosas también existe un tipo reducido del 4% cuando se cumplen los requisitos establecidos.
Por este motivo, antes de calcular los impuestos al comprar un piso conviene comprobar si el comprador puede beneficiarse de alguna reducción o bonificación.
Gastos de la gestoría
La gestoría puede encargarse de liquidar el ITP, presentar la documentación correspondiente y gestionar la inscripción de la compraventa.
Si no existe financiación hipotecaria, este servicio es opcional y su precio dependerá de las tareas realizadas y de las tarifas de cada profesional.
En una operación financiada mediante hipoteca hay que distinguir de nuevo los trámites de la compraventa de aquellos relacionados exclusivamente con el préstamo.
Gastos de la agencia inmobiliaria
Cuando participa una agencia inmobiliaria es importante saber desde el principio quién ha contratado el servicio y qué honorarios se han acordado.
Si la inmobiliaria trabaja para el propietario, normalmente los honorarios estarán relacionados con la comercialización y venta del inmueble. El comprador también puede contratar de forma independiente servicios adicionales de búsqueda, negociación o asesoramiento.
Cualquier coste que deba asumir el comprador debe quedar claramente informado antes de formalizar la operación.
Gastos de compra de un piso con hipoteca
Cuando la vivienda se financia mediante hipoteca aparecen algunos costes adicionales. Sin embargo, desde la entrada en vigor de la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, el comprador ya no debe asumir todos los gastos de formalización del préstamo.
Actualmente, el comprador paga principalmente la tasación del inmueble y, si se ha establecido, la comisión de apertura. La entidad financiera asume los gastos de notaría correspondientes al préstamo hipotecario, Registro, gestoría e impuestos asociados a su formalización.
Además de conocer estos costes, antes de pedir financiación conviene revisar los requisitos necesarios para solicitar una hipoteca, ya que el banco analizará aspectos como los ingresos, el ahorro previo, la estabilidad laboral o el nivel de endeudamiento.
Gastos de tasación
La tasación permite establecer el valor del inmueble y es necesaria para que la entidad financiera valore el riesgo de la operación y determine cuánto dinero está dispuesta a prestar.
El coste de la tasación corresponde al comprador y debe realizarla una sociedad homologada. Además, el banco debe aceptar una tasación aportada por el cliente siempre que cumpla los requisitos legales y se encuentre vigente.
Por este motivo, el comprador puede comparar diferentes sociedades de tasación antes de contratar este servicio.
Comisión de apertura de la hipoteca
La entidad financiera puede establecer una comisión de apertura si aparece contemplada en las condiciones del préstamo.
Esta comisión remunera las gestiones de estudio, tramitación y concesión de la financiación y, cuando existe, se abona una única vez.
Antes de elegir una hipoteca conviene comparar no solo esta comisión, sino también el tipo de interés, las vinculaciones y el coste total de la financiación. La decisión entre una hipoteca fija o variable también puede influir considerablemente en lo que terminará pagando el comprador durante los años que dure el préstamo.
Consejos para ahorrar en los gastos de compra de una vivienda
Aunque gran parte de los impuestos no se pueden evitar, salvo que exista alguna bonificación aplicable, sí hay aspectos de la operación que pueden revisarse para controlar mejor el desembolso.
Antes de comprar conviene calcular el presupuesto completo y no destinar todos los ahorros únicamente a la entrada de la vivienda. También es recomendable comprobar si se cumplen los requisitos para alguno de los beneficios fiscales disponibles en la Comunidad de Madrid.
Si necesitas financiación, comparar varias ofertas hipotecarias permite valorar intereses, comisiones, productos vinculados y otras condiciones antes de decidir. También puedes comparar el precio de diferentes sociedades de tasación homologadas.
Otro punto importante es revisar la situación registral de la vivienda y las condiciones de la compraventa antes de firmar las arras. Saber desde el principio qué costes habrá que asumir ayuda a evitar gastos inesperados durante las últimas fases de la operación.
El precio anunciado de una vivienda es, por tanto, solo una parte del presupuesto. Calcular los impuestos y el resto de los gastos permite saber cuánto dinero necesitarás realmente para completar la compra.
Compra tu vivienda en Madrid con Hogares Group
Comprar una vivienda implica tomar muchas decisiones: elegir la zona, establecer un presupuesto, analizar el estado del inmueble y comprobar si los gastos de compra del piso encajan con el ahorro disponible.
En Hogares Group acompañamos al comprador durante las diferentes fases de la operación, desde la búsqueda de la vivienda y la negociación hasta la preparación de la compraventa.
Nuestro conocimiento del mercado inmobiliario de Madrid permite orientar al comprador sobre las distintas opciones disponibles y ayudarle a afrontar el proceso con una visión más clara del coste real de la operación.
Contar con una oferta amplia de viviendas en venta en Madrid facilita comparar zonas, precios y características antes de tomar una decisión.
Preguntas frecuentes sobre los gastos en la compra de un piso
¿Cuánto dinero necesito ahorrar para comprar un piso en Madrid?
Dependerá del precio de la vivienda, de si es nueva o de segunda mano y de la financiación que conceda el banco.
Muchas entidades financian habitualmente hasta alrededor del 80% del valor de compra o tasación, por lo que el comprador suele necesitar ahorros para cubrir la entrada y, además, los impuestos y otros gastos de la operación.
Por eso es importante calcular el presupuesto total y no tener en cuenta únicamente el importe que debe aportarse como entrada.
¿Qué impuestos se pagan al comprar una vivienda en Madrid?
Depende de si la vivienda es nueva o de segunda mano.
En la compra de vivienda nueva se paga, con carácter general, un IVA del 10% y el correspondiente Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. En una vivienda de segunda mano se paga ITP, cuyo tipo general en la Comunidad de Madrid es del 6%.
También pueden existir tipos reducidos o bonificaciones si se cumplen determinados requisitos.
¿Quién paga el notario al comprar una vivienda?
Los gastos derivados de la escritura de compraventa pueden distribuirse según lo acordado por las partes y lo establecido legalmente.
Cuando además existe una hipoteca, hay que diferenciar la escritura de compraventa de la escritura del préstamo. Los gastos notariales asociados a la formalización de la hipoteca corresponden actualmente a la entidad financiera, salvo las copias que solicite el cliente.
¿Qué gastos de la hipoteca paga actualmente el comprador?
El comprador debe asumir principalmente el coste de la tasación del inmueble y, si está incluida en las condiciones del préstamo, la comisión de apertura.
La entidad financiera asume los gastos de notaría relativos a la escritura hipotecaria, el Registro de la Propiedad, la gestoría y los impuestos correspondientes a la constitución del préstamo.
