Vender una vivienda implica mucho más que encontrar comprador y acordar un precio. Antes de llegar a la firma, conviene revisar la situación legal del inmueble, preparar la documentación necesaria y tener claros los trámites para vender un piso entre particulares con seguridad.
Aunque muchos pasos son comunes en toda España, algunos documentos o requisitos pueden variar según la comunidad autónoma, el municipio o las características de la vivienda. Para facilitar todo el proceso, es importante contar con asesoramiento profesional para revisar la situación de la hipoteca, cargas, si procede de una herencia o si cuenta con varios propietarios.
1. Cancelación de la hipoteca
Si la vivienda tiene una hipoteca pendiente, debe resolverse antes o durante la compraventa. Lo habitual es cancelar la deuda con parte del dinero de la venta, de forma que el comprador paga el precio pactado y una parte se destina directamente a liquidar el préstamo con el banco.
Además de pagar la deuda, conviene hacer la cancelación registral de la hipoteca. Aunque el préstamo esté liquidado, la carga puede seguir apareciendo en el Registro de la Propiedad si no se elimina formalmente. Para ello, se solicita al banco el certificado de deuda cero y se tramita la escritura de cancelación ante notario.
2. Comprobar las cargas y gravámenes de un piso
Antes de vender, conviene comprobar si la vivienda tiene embargos, usufructos, servidumbres, afecciones fiscales u otras limitaciones que puedan afectar a la operación. Esta información se consulta a través de la nota simple del Registro de la Propiedad, donde también aparece quién figura como titular del inmueble.
Si existe alguna carga, es mejor identificarla cuanto antes para valorar si puede cancelarse antes de la venta o si debe reflejarse en el acuerdo con el comprador. Este trámite es especialmente importante para la venta de viviendas heredadas, propiedades con varios titulares o inmuebles con situaciones registrales antiguas.
3. Contrato de arras o precontrato
El contrato de arras es un acuerdo privado entre comprador y vendedor que sirve para reservar la vivienda y fijar las condiciones principales de la compraventa antes de acudir a notaría. Aunque no siempre es obligatorio, suele utilizarse para dar seguridad a ambas partes.
En este documento deben quedar claros los datos de las partes, la identificación del inmueble, el precio pactado, la cantidad entregada como señal, el plazo para firmar la escritura y qué ocurre si una de las partes no cumple lo acordado. Antes de firmarlo, conviene haber revisado la situación registral, fiscal y documental de la vivienda.
4. Notaría y firma de la escritura
La compraventa se formaliza mediante escritura pública ante notario. En ese momento, el vendedor firma la venta de la vivienda y el comprador entrega el precio pactado según la forma de pago acordada.
Antes de la firma, la notaría revisa la documentación esencial de la operación y comprueba aspectos como la identidad de las partes, la titularidad de la vivienda, las cargas registrales, el estado de pagos de la comunidad o el certificado energético.
El día de la firma, el vendedor debe acudir con la documentación necesaria y con cualquier justificante que permita acreditar que la vivienda se entrega en las condiciones pactadas. Si hay varios propietarios, todos deberán firmar o estar representados mediante poder notarial suficiente.
5. Inscripción en el Registro de la Propiedad
Tras la firma de la escritura, el comprador puede inscribir la vivienda a su nombre en el Registro de la Propiedad. Aunque este trámite corresponde habitualmente al comprador, para el vendedor es importante que la operación quede correctamente cerrada y que no existan incidencias derivadas de cargas, errores en la titularidad o documentación incompleta.
La inscripción registral aporta seguridad jurídica y permite que el nuevo propietario aparezca oficialmente como titular del inmueble. En operaciones con financiación hipotecaria, la gestión suele coordinarse con la entidad bancaria o la gestoría correspondiente.
6. Pago de impuestos y gastos asociados
La venta de una vivienda también implica obligaciones fiscales y gastos que conviene tener previstos desde el principio. El vendedor puede tener que asumir la plusvalía municipal, si corresponde, y declarar la ganancia o pérdida patrimonial en el IRPF.
La plusvalía municipal depende del ayuntamiento en el que se encuentre la vivienda, por lo que no será igual vender un piso en Madrid capital que en otro municipio de la Comunidad de Madrid o en otra provincia. Además, pueden existir bonificaciones o particularidades locales que conviene revisar antes de cerrar la operación.
También pueden aparecer otros gastos asociados, como la cancelación registral de la hipoteca, determinados trámites notariales o certificados pendientes.
Documentos necesarios al momento de vender tu casa
Además de los trámites, todo el proceso de vender una casa o piso requiere tener preparados una serie de documentos. Algunos son para acreditar la titularidad del inmueble, otros para confirmar que la vivienda está al corriente de pagos o para demostrar que el inmueble cumple con los requisitos exigidos en la compraventa.
1. Nota simple del registro de la propiedad
La nota del Registro de la Propiedad es un documento informativo que permite comprobar quién figura como titular de la vivienda y si existen cargas, derechos inscritos o limitaciones sobre el inmueble. Es uno de los documentos más útiles antes de vender, porque ayuda a detectar posibles incidencias registrales antes de firmar el contrato de arras o acudir a notaría.
Se puede solicitar en el Registro de la Propiedad correspondiente o en el servicio online del Colegio de Registradores. Puede pedirla tanto el vendedor como el comprador siempre que exista un interés legítimo, por ejemplo, preparar la venta o valorar la compra de la vivienda.
2. Escritura de propiedad
La escritura de propiedad acredita cómo se adquirió la vivienda y quién es su propietario. A diferencia de la nota simple, que ofrece una información registral actualizada sobre la titularidad y las cargas, la escritura recoge el título por el que el propietario adquirió el inmueble, como una compraventa, una herencia o una donación.
Este documento en la venta de una casa o piso sirve para comprobar que los datos del inmueble y de los titulares coinciden con la información registral. Si no se conserva una copia, puede solicitarse en la notaría donde se firmó la escritura original. En viviendas heredadas, además de la escritura de propiedad, puede ser necesario aportar la documentación de la aceptación de herencia y la adjudicación del inmueble.
3. Último recibo del IBI
El IBI es el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, un tributo municipal que pagan cada año los propietarios de viviendas, locales, garajes o terrenos. Está regulado por el Real Decreto Legislativo 2/2004 y depende del ayuntamiento donde se encuentre el inmueble, por lo que su importe y gestión pueden variar según el municipio.
El último recibo del IBI sirve para acreditar que la vivienda está al corriente de pago. En Madrid capital puede descargarse desde la sede electrónica o solicitarse a la Agencia Tributaria de Madrid, mientras que en otros municipios habrá que acudir al ayuntamiento que corresponda.
4. Cédula de habitabilidad
La cédula de habitabilidad es el documento que acredita que una vivienda reúne las condiciones mínimas para ser habitada. No funciona igual en toda España, ya que depende de la normativa autonómica. En algunas comunidades puede exigirse para vender, alquilar o contratar suministros, mientras que en la Comunidad de Madrid dejó de ser obligatoria en 2018 como documento específico y suele sustituirse por otros documentos urbanísticos, como la licencia de primera ocupación.
Antes de vender una vivienda, conviene comprobar qué exige la comunidad autónoma o el ayuntamiento donde se encuentra el inmueble. En una operación en Madrid no debe tratarse como un documento obligatorio general, pero en otras provincias sí puede ser necesario aportarlo o acreditar la habitabilidad por otra vía.
5. Recibos al corriente de pagos de la comunidad de propietarios
En una vivienda situada en una comunidad de propietarios, el vendedor debe acreditar si está al corriente de pago o si existe alguna deuda pendiente con la comunidad. La Ley de Propiedad Horizontal establece que, en la escritura de compraventa, el vendedor debe declarar si está al corriente de los gastos generales o indicar lo que debe.
Suele solicitarse al administrador de fincas o al secretario de la comunidad un certificado de deuda firmado, normalmente con el visto bueno del presidente. Este documento es importante porque determinadas deudas comunitarias pueden afectar al comprador si no se revisan antes de la venta.
6. Factura de los últimos suministros
Las últimas facturas de suministros, como luz, agua o gas, sirven para comprobar que los contratos están activos, identificar los datos de los titulares y facilitar el cambio de titularidad tras la venta. No suelen ser el documento más relevante a nivel legal, pero ayudan a evitar incidencias después de la firma.
El vendedor puede descargarlas desde el área de cliente de cada compañía o solicitarlas directamente a la comercializadora correspondiente. En algunos casos, también pueden servir para comprobar que no existen importes pendientes antes de entregar la vivienda.
7. Certificado energético
El certificado energético informa sobre el consumo de energía y las emisiones de CO₂ de la vivienda mediante una calificación energética. Es obligatorio para vender o alquilar inmuebles en España, salvo excepciones concretas, según el Real Decreto 390/2021, que regula el procedimiento básico para la certificación de eficiencia energética de los edificios.
Debe elaborarlo un técnico competente y registrarse ante el organismo correspondiente de cada comunidad autónoma. En la Comunidad de Madrid, este trámite se realiza a través del registro autonómico de certificados energéticos. En una venta, el propietario debe entregar el certificado energético al comprador, por lo que conviene gestionarlo antes de anunciar o formalizar la operación.
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Vender una vivienda implica gestionar distintos trámites y documentación que pueden resultar algo complejos.Contar con asesores inmobiliarios permite revisar cada paso con más seguridad, especialmente si la vivienda tiene cargas, hipoteca pendiente, varios propietarios o procede de una herencia.
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Preguntas frecuentes
¿Qué hay que llevar al notario para vender un piso?
Normalmente hay que llevar el DNI, la escritura de propiedad, la nota simple actualizada, el último recibo del IBI, el certificado energético y el certificado de estar al corriente de pagos con la comunidad, si corresponde.
Según el caso, también pueden pedir documentación de hipoteca, herencia, poderes notariales o cargas pendientes. Lo recomendable es confirmar antes con la notaría qué documentos hacen falta para esa operación concreta.
¿Qué documentos necesito si la vivienda está hipotecada?
Si la vivienda está hipotecada, además de los documentos habituales para vender una casa, será necesario conocer la deuda pendiente con el banco. Para conocer la deuda se suele solicitar un certificado de deuda pendiente o, si el préstamo ya está pagado, un certificado de deuda cero.
Cuando la hipoteca se cancela con el dinero de la venta, la operación debe coordinarse con la entidad bancaria, la notaría y, si interviene, la gestoría. Además, conviene tramitar la cancelación registral para que la hipoteca deje de aparecer como carga en el Registro de la Propiedad.
¿Qué pasa si falta algún documento en el momento de la venta?
Si falta algún documento importante, la firma puede retrasarse hasta que se aporte la información necesaria. Esto puede ocurrir, por ejemplo, si no se dispone del certificado energético, si falta el certificado de deuda con la comunidad o si hay datos registrales que no coinciden con la situación real de la vivienda.
En algunos casos, la notaría puede indicar cómo resolver la incidencia antes de firmar.
