Vender un piso hipotecado es una operación habitual, especialmente en mercados activos como Madrid, aunque puede darse en cualquier zona donde el propietario quiera vender una vivienda antes de terminar de pagar el préstamo. Tener una hipoteca pendiente no impide vender la casa, pero sí obliga a organizar bien la operación para que la deuda quede saldada, cancelada o asumida por el comprador en los términos acordados.
En la práctica, existen varias formas de hacerlo. La más frecuente es cancelar la hipoteca con el dinero de la compraventa. También puede plantearse una subrogación de la hipoteca al comprador o, en algunos casos, contratar una hipoteca puente para comprar otra vivienda antes de vender la actual. La clave está en conocer la deuda pendiente, revisar el valor real del inmueble y preparar la documentación antes de firmar, igual que en otros trámites para vender un piso. En Hogares Group te ayudamos a vender tu piso hipotecado con una estrategia clara, segura y adaptada a tu situación.
¿Se puede vender una casa hipotecada?
Sí, se puede vender una casa hipotecada. La hipoteca no impide la venta, pero sí aparece como una carga en el Registro de la Propiedad. De hecho, la Ley Hipotecaria establece que la hipoteca sujeta directamente el bien hipotecado al cumplimiento de la obligación, aunque cambie su titular. Por eso, antes o durante la firma de la compraventa, debe resolverse qué ocurre con esa deuda.
Lo más habitual es que el vendedor utilice parte del precio de venta para cancelar el préstamo pendiente. En ese caso, el comprador paga la vivienda, el banco cobra la cantidad que queda por devolver y la hipoteca se cancela para que el inmueble pueda quedar libre de cargas.
También puede ocurrir que el comprador acepte quedarse con la hipoteca, si el banco lo autoriza. Esta operación se conoce como subrogación hipotecaria y no siempre es posible, porque depende del perfil financiero del comprador y de las condiciones del préstamo.
En cualquier caso, vender una casa con hipoteca requiere coordinación entre vendedor, comprador, banco, notaría, gestoría y Registro de la Propiedad. Por eso es importante revisar todos los pasos antes de fijar una fecha de firma.
Cancelación de la hipoteca
La cancelación de la hipoteca es la opción más común cuando se vende un piso hipotecado. Consiste en liquidar la deuda pendiente con el banco y eliminar la carga hipotecaria del Registro de la Propiedad, para que la vivienda pueda transmitirse libre de esa carga.
Antes de la firma, el vendedor debe solicitar al banco un certificado de deuda pendiente. Este documento indica cuánto dinero queda por pagar en la fecha prevista de compraventa. Con esa información, se puede organizar la operación y calcular si el precio de venta será suficiente para cubrir la hipoteca.
El día de la firma, una parte del precio de venta suele destinarse directamente al banco para saldar el préstamo. Después, debe otorgarse la escritura de cancelación de hipoteca e inscribirse en el Registro de la Propiedad. Según la Ley Hipotecaria, la cancelación debe formalizarse mediante escritura pública ante notario e inscribirse posteriormente en el Registro de la Propiedad. A partir de aquí, pueden darse dos escenarios principales:
- Que la deuda hipotecaria sea superior al valor de venta del piso.
- Que la deuda hipotecaria sea inferior al valor de la venta del piso.
En función de esta diferencia, cambiará la forma de cerrar la operación y el importe que finalmente podrá recibir el vendedor.
Deuda hipotecaria superior al valor del piso
Puede ocurrir que la deuda pendiente sea superior al valor de venta del inmueble, dejando un remanente tras la venta. Esto requiere negociación previa con el banco: el artículo 105 de la Ley Hipotecaria establece que la hipoteca no altera la responsabilidad personal ilimitada del deudor, recogida en el artículo 1.911 del Código Civil, según el cual el deudor responde con todos sus bienes presentes y futuros. Por eso, el remanente debe quedar resuelto antes de cerrar la operación o pactarse expresamente con la entidad.
Para cubrir esa diferencia, el vendedor cuenta con varias vías:
- Aportar fondos propios.
- Negociar una quita parcial con el banco.
- Formalizar un préstamo personal para el importe pendiente.
- Que el comprador asuma parte de la deuda mediante novación, si el banco lo permite.
La mayoría de los compradores prefiere adquirir la vivienda libre de cargas, por lo que conviene tener cerrada la vía de financiación del remanente antes de iniciar la venta. Una valoración ajustada del precio de mercado ayuda a anticipar si la venta cubrirá la deuda o si hará falta recurrir a alguna de estas alternativas.
Deuda hipotecaria inferior al valor del piso
Es la situación más habitual y sencilla. Si la deuda hipotecaria es inferior al precio de venta, una parte del dinero se destina a cancelar la hipoteca y el resto lo recibe el vendedor, descontando los gastos de la operación.
Por ejemplo, si el piso se vende por 250.000 euros y quedan 90.000 euros de hipoteca, esa cantidad se paga al banco en la firma. El importe restante queda para el vendedor, después de asumir los gastos que correspondan.
Aun así, conviene revisar si existe comisión por amortización anticipada, gastos de cancelación registral, gestoría, plusvalía municipal o impacto en el IRPF. La cancelación de la hipoteca debe quedar correctamente documentada para que pueda eliminarse la carga del Registro de la Propiedad, y la plusvalía municipal se regula en la Ley Reguladora de las Haciendas Locales. Por eso, aunque la venta parezca sencilla, el beneficio real depende de todos estos factores.
Subrogación de la hipoteca al comprador
La subrogación de la hipoteca consiste en que el comprador se queda con el préstamo hipotecario del vendedor. En lugar de cancelar la hipoteca, el comprador pasa a ocupar la posición del deudor, siempre que el banco lo apruebe. El artículo 118 de la Ley Hipotecaria contempla la posibilidad de que el comprador asuma la deuda pendiente del vendedor, siempre que el banco lo autorice expresamente. También existe la posibilidad de trasladar la hipoteca a otra entidad bancaria para intentar mejorar sus condiciones económicas. En este caso, no se trata de que el comprador asuma el préstamo, sino de una subrogación de acreedor, una operación regulada por la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios.
Esta opción puede ser interesante si la hipoteca tiene buenas condiciones, por ejemplo, un tipo de interés bajo o un plazo atractivo. Sin embargo, no depende solo del acuerdo entre comprador y vendedor. La entidad bancaria debe analizar la solvencia del comprador antes de aceptar el cambio, tal y como prevé la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.
Si el banco no aprueba la operación, no podrá hacerse la subrogación. En ese caso, lo normal será cancelar la hipoteca con el dinero de la venta o que el comprador financie la compra con su propio préstamo hipotecario.
La subrogación también puede implicar gastos notariales, registrales, de gestión o comisiones si están previstas y responden a servicios efectivamente prestados. Por eso, antes de plantearla como solución, conviene comparar si realmente compensa frente a una cancelación ordinaria y la firma de una nueva hipoteca.
Hipoteca Puente
La hipoteca puente es una solución pensada para quienes quieren comprar una vivienda nueva antes de vender la actual. Permite financiar temporalmente la compra de la nueva casa mientras se mantiene pendiente la venta del inmueble hipotecado.
Esta opción puede ser útil cuando el propietario necesita mudarse, quiere reservar una vivienda concreta o prefiere no vender con prisas. Sin embargo, también implica más riesgo, porque durante un tiempo puede asumir una carga financiera mayor.
Antes de aprobar la operación, el banco suele estudiar el valor de la vivienda actual, la deuda hipotecaria pendiente, el precio de la nueva vivienda y la capacidad económica del propietario. Esta evaluación de solvencia es especialmente importante en operaciones de financiación inmobiliaria y está recogida en la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.
No es una opción para todos los casos. Antes de firmar una hipoteca puente, conviene tener una estrategia de venta realista, un precio bien calculado y una previsión clara de plazos. En mercados con buena demanda puede ser una alternativa útil, pero siempre debe analizarse con prudencia para evitar que la venta se alargue más de lo previsto.
Gastos al vender un piso o casa hipotecada
Al vender un piso con hipoteca hay que tener en cuenta los gastos habituales de cualquier compraventa y los gastos específicos relacionados con el préstamo pendiente.
Entre los gastos vinculados a la hipoteca pueden aparecer:
| Gasto o trámite | Qué implica |
|---|---|
| Comisión por amortización anticipada | Solo puede aplicarse si el contrato la incluye expresamente, y la Ley 5/2019 limita su importe máximo. Conviene revisar las condiciones con el banco antes de la firma. |
| Escritura de cancelación de hipoteca | Es el documento notarial que permite dejar constancia de que la deuda hipotecaria ha sido saldada. |
| Inscripción de la cancelación en el Registro de la Propiedad | Sirve para eliminar la carga hipotecaria del inmueble y que la vivienda quede registralmente libre de esa hipoteca. |
| Honorarios de gestoría | Pueden aparecer si se encarga a un tercero la tramitación de la cancelación hipotecaria y otros documentos asociados. |
| Plusvalía municipal | Es un impuesto municipal que corresponde al vendedor. Se calcula sobre el incremento del valor del suelo desde la compra, aplicando los coeficientes que fija cada ayuntamiento dentro de los límites de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales. |
| IRPF por ganancia patrimonial | Si la venta genera ganancia, puede tener impacto en la declaración de la renta. También conviene revisar si existe alguna exención aplicable. |
| Certificado energético | Es obligatorio para vender una vivienda y debe estar disponible antes de formalizar la operación. |
| Nota simple actualizada | Permite comprobar la titularidad del inmueble y las cargas inscritas, incluida la hipoteca pendiente. |
| Certificado de estar al corriente con la comunidad | Acredita que no existen deudas pendientes con la comunidad de propietarios, si la vivienda pertenece a una. |
Hogares Group te ayuda a vender tu piso con hipoteca de manera exitosa
Vender un piso hipotecado puede parecer complicado, pero con una buena planificación es una operación totalmente viable. En un mercado inmobiliario activo, donde muchas viviendas se compran y venden antes de que el préstamo esté totalmente amortizado, contar con asesoramiento profesional puede marcar la diferencia.
En Hogares Group analizamos tu caso desde el principio. Revisamos la situación de la vivienda, la deuda pendiente, el precio de mercado y la documentación necesaria para vender con seguridad. También te ayudamos a coordinar los tiempos con el banco, la notaría y el comprador.
Nuestro equipo conoce el mercado inmobiliario local y puede orientarte para vender tu piso hipotecado de forma ordenada, sin improvisaciones y con una estrategia adaptada a tus objetivos. Lo importante es saber cuánto queda de hipoteca, qué precio real puede alcanzar la vivienda y qué pasos hay que dar para llegar a la firma sin bloqueos.
Si quieres vender una casa con hipoteca, podemos ayudarte a valorar la vivienda, resolver tus dudas y acompañarte durante todo el proceso.
Preguntas frecuentes
¿Qué pasa con la hipoteca si vendo el piso?
Lo más habitual es que la hipoteca se cancele con el dinero de la venta. En la firma, una parte del precio se destina a pagar la deuda pendiente al banco y el resto lo recibe el vendedor, descontando los gastos que correspondan.
También puede pactarse una subrogación, pero solo si el comprador quiere asumir la hipoteca y el banco aprueba la operación.
¿Se puede vender el piso cuando no se puede hacer frente a la hipoteca?
Sí, pero conviene actuar cuanto antes. Vender la vivienda con hipoteca puede ser una forma de evitar que la situación de impago se agrave, negociando con el banco y liquidando la deuda antes de llegar a una ejecución hipotecaria.
En estos casos, es importante conocer la deuda pendiente y valorar el piso de forma realista. Si el precio de venta no cubre toda la hipoteca, será necesario estudiar una solución con la entidad bancaria.
¿Se puede vender una casa hipotecada antes de cancelar la hipoteca?
Sí. De hecho, es lo más habitual. No hace falta cancelar la hipoteca antes de encontrar comprador, pero sí debe quedar resuelto el préstamo en el momento de la compraventa, ya sea cancelándolo o mediante subrogación, si comprador y banco están de acuerdo.
Lo recomendable es pedir el certificado de deuda pendiente antes de firmar arras, para saber exactamente qué cantidad habrá que liquidar.
¿Cómo afecta la venta a mi historial crediticio?
Si la hipoteca se paga correctamente con la venta, no debería afectar de forma negativa a tu historial crediticio. La operación se cierra porque la deuda queda saldada.
El problema puede aparecer si existen impagos previos o si no se llega a un acuerdo con el banco cuando la deuda es superior al valor del piso. Por eso es importante revisar la situación financiera antes de poner la vivienda a la venta.
