Vender una vivienda en Madrid es una decisión importante. Pero antes de firmar ante el notario, conviene saber exactamente qué impuestos hay que pagar al vender un piso. Ignorarlos puede traducirse en sorpresas económicas desagradables.
Cuando vendes tu vivienda los impuestos principales que hay que pagar son el IRPF por la ganancia patrimonial y la plusvalía municipal. Además, el IBI correspondiente al año de la venta. En esta guía te explicamos qué impuestos pagarás al vender tu vivienda en Madrid, qué gastos puedes deducir y cuándo puedes quedar exento.
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¿Qué impuestos hay que pagar cuando se vende una vivienda?
Al vender una casa en España, el vendedor debe hacer frente a tres impuestos principales. Cada una responde a una lógica diferente y la gestiona una administración distinta:
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- El IRPF, que grava la ganancia obtenida y se declara ante la Agencia Tributaria.
- La plusvalía municipal (IIVTNU), que cobra el ayuntamiento en función del incremento del valor del suelo.
- El IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles), un impuesto anual que puede prorratearse entre las partes en el año de la venta.
A continuación, analizamos cada uno de los impuestos a detalle.
IRPF por la venta de la vivienda: cómo se tributa la ganancia patrimonial
La venta de un inmueble puede generar lo que Hacienda llama una ganancia patrimonial: la diferencia entre lo que cobras por vender y lo que pagaste en su día. Esa ganancia se incluye en la base del ahorro del IRPF y tributa en la declaración de la renta del año en que se efectúa la venta.
Si el resultado es negativo, es decir, si vendes por menos de lo que compraste, no pagas IRPF por la venta. Incluso puedes compensar esa pérdida con otras ganancias patrimoniales.
¿Cómo se calcula la ganancia patrimonial?
La fórmula básica para calcular la ganancia patrimonial es la siguiente:
Ganancia = Precio de venta − Precio de compra − Gastos deducibles
- Precio de compra: es el importe que pagaste cuando adquiriste el inmueble, incluyendo los impuestos de la compra (IVA o ITP) y los gastos de notaría, registro y gestoría.
- Gastos deducibles en la compra: tributos, honorarios de notario, inscripción en el Registro de la Propiedad y comisiones de intermediación pagadas en su momento.
- Inversiones y mejoras: las obras de reforma o mejora documentadas y justificadas aumentan el valor de adquisición y, por tanto, reducen la ganancia. Ojo: los gastos de mantenimiento ordinario no son deducibles.
Ejemplo sencillo:
- Precio de compra: 200.000€
- Precio de venta: 280.000€
- Gastos deducibles: 10.000€
Ganancia patrimonial: 280.000 – 200.000 – 10.000 = 70.000€
¿Cuánto se paga a Hacienda por vender una casa?
La ganancia patrimonial tributa en la base del ahorro del IRPF. Los tipos aplicables para la renta de 2025 son:
| Ganancia patrimonial |
Tipo aplicable |
Nota |
| Hasta 6.000€ |
19% |
Tramo más bajo |
| 6.001€ – 50.000€ |
21% |
Ganancias medias |
| 50.001€ – 200.000€ |
23% |
Ganancias altas |
| 200.001€ – 300.000 |
27% |
Ganancias muy altas |
| Más de 300.000€ |
30% |
Tramo máximo |
Recuerda: solo tributas por la ganancia, no por el precio total de venta. Si compraste tu piso en Madrid por 200.000€ y lo vendes por 280.000€, la ganancia sería de 70.000€ (menos gastos deducibles 10.000€), no de 280.000€.
Esa ganancia se tributa por tramos:
- Primeros 6.000 € → 19% = 1.140€
- Siguientes 44.000 € → 21% = 9.240€
- Restantes 20.000 € → 23% = 4.600€
Total aproximado a pagar a Hacienda en IRPF: 14.980€
Este cálculo es orientativo, ya que el resultado final dependerá de los gastos deducibles y de la situación fiscal del propietario. Por eso, antes de vender una vivienda es recomendable calcular correctamente la ganancia patrimonial para saber cuánto pagarás realmente a Hacienda por la venta de tu casa.
Plusvalía municipal o Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU)
La plusvalía municipal grava el aumento del valor del suelo urbano durante el tiempo que el vendedor ha sido propietario del inmueble. Lo recauda el Ayuntamiento correspondiente, en este caso el Ayuntamiento de Madrid. Su cálculo depende de:
- El valor catastral del suelo del inmueble.
- El número de años transcurridos desde la última transmisión.
- Los coeficientes aprobados por el municipio para cada año de tenencia.
En Madrid, el Ayuntamiento aplica el método objetivo o el de plusvalía real. El vendedor puede escoger el que resulte más favorable. Si el suelo no se ha revalorizado, la ley actual (tras la reforma de 2021) permite no pagar plusvalía.
Cálculo de la plusvalía municipal
Si compraste un piso en Madrid hace 10 años. El valor catastral del suelo es de 60.000€. El coeficiente municipal para 10 años es del 0,17. La base imponible sería 60.000 × 0,17 = 10.200€. Aplicando el tipo máximo del 30% en Madrid, la plusvalía ascendería a 3.060€.
Este es un ejemplo aproximado. El cálculo exacto depende de los valores vigentes en el año de la venta.
IBI: Impuesto de Bienes Inmuebles
El IBI es un impuesto municipal anual que paga quien figure como propietario a fecha 1 de enero de cada año. Por tanto, si vendes tu vivienda en julio, tú eres quien debe el IBI de ese ejercicio completo.
Sin embargo, es habitual pactar con el comprador un prorrateo en función de los días que cada parte ha sido propietaria durante el año. Esto se suele recoger expresamente en la escritura de compraventa para evitar conflictos posteriores.
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Cómo saber cuánto hay que pagar a Hacienda al vender un piso
No existe una cifra única para saber cuánto se paga a Hacienda al vender una vivienda, ya que cada caso y venta es diferente. El importe final depende de varios factores:
- El precio al que compraste en su día y los gastos de esa operación.
- El precio de venta actual y los gastos asociados.
- Los años que llevas siendo propietario.
- El valor catastral del suelo para la plusvalía.
- Si puedes aplicar alguna exención o reducción.
Antes de vender tu vivienda, hay otros factores que pueden influir en los impuestos y que conviene tener en cuenta. Por ejemplo, si has sido propietario durante muchos años, algunas plusvalías municipales pueden ser menores. También, el mantener facturas y justificantes de reformas permite deducir gastos y reducir la ganancia patrimonial en el IRPF. Es importante revisar el valor catastral de la vivienda, ya que un valor actualizado puede impactar en la plusvalía a pagar.
Además, aspectos personales como la edad, el estado civil o si se trata de la vivienda habitual pueden abrir derecho a exenciones fiscales. Otros gastos de venta menos evidentes, como certificados, tasaciones o mejoras legales, también pueden deducirse. En general, recopilar toda la documentación y consultar con un profesional antes de fijar el precio de venta te ayudará a planificar mejor la operación y optimizar el impacto fiscal.
Exenciones: cuándo no se pagan impuestos al vender una vivienda
La ley contempla varios escenarios en los que el vendedor puede reducir significativamente o incluso eliminar el IRPF por la venta de una vivienda. Estos son los principales:
Exención por reinversión en vivienda habitual
Si el dinero obtenido de la venta se destina a comprar otra vivienda habitual en un plazo de dos años, la ganancia patrimonial puede quedar totalmente exenta de IRPF.
La exención es proporcional al importe reinvertido. Si solo reinviertes una parte, la exención se aplica sobre esa proporción. Para aplicarla correctamente conviene planificarlo con antelación y conservar toda la documentación de ambas operaciones.
Mayores de 65 años
Las personas mayores de 65 años que vendan su vivienda habitual quedan exentas de tributar en el IRPF por la ganancia obtenida, sin necesidad de reinvertir el dinero.
Si la vivienda vendida no es la habitual sino una segunda residencia, la exención no se aplica automáticamente, aunque sí existe la posibilidad de destinar el dinero a una renta vitalicia y beneficiarse de la exención bajo ciertos requisitos.
Venta con pérdidas
Si vendes por debajo del precio de compra (más gastos), no existe ganancia patrimonial y, por tanto, no pagas IRPF. Además, esa pérdida puede compensar otras ganancias en la declaración del año.
Consejos para pagar menos impuestos al vender tu vivienda
Una buena planificación fiscal puede marcar una diferencia importante en el resultado final de la venta. Estos son algunos consejos prácticos:
- Revisa todos los gastos deducibles. Recupera las escrituras de compra, facturas de reformas, honorarios de notario y cualquier gasto vinculado a la adquisición. Cada euro que sumas al precio de compra reduce tu ganancia patrimonial.
- Valora bien el precio de compra real. No solo el precio escriturado, sino también los impuestos y gastos de la operación original.
- Planifica el momento de la venta. Si estás cerca de cumplir 65 años, la exención por edad puede ahorrarte miles de euros. Vender unos meses antes o después puede cambiar radicalmente la factura fiscal.
- Analiza la opción de reinversión. Si piensas comprar otra vivienda habitual, la exención por reinversión puede eliminar el IRPF de la ganancia. Haz los números antes de firmar.
- Consulta con profesionales. Un agente inmobiliario experto en fiscalidad puede orientarte sobre cómo estructurar la venta para optimizar el resultado económico. En Hogares Group te asesoramos en la venta de tu vivienda.
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Preguntas frecuentes
¿Cuánto se paga a Hacienda por vender una casa?
Depende de la ganancia patrimonial obtenida. Los tipos van del 19% al 30%, aplicándose de forma progresiva. Si la ganancia es de 100.000€, pagarás distintos porcentajes en cada tramo, no el tipo más alto sobre el total. Te explicamos el cálculo detallado en la sección de IRPF.
¿Qué impuestos paga el vendedor de una vivienda?
El vendedor paga el IRPF por la ganancia patrimonial y la plusvalía municipal (IIVTNU). El IBI del año de la venta suele prorratearse con el comprador según los meses de propiedad de cada parte.
¿Qué pasa si vendo mi vivienda y compro otra?
Si reinviertes el importe obtenido en la compra de una nueva vivienda habitual en un plazo máximo de dos años, puedes aplicar la exención por reinversión y evitar pagar IRPF por la ganancia, total o parcialmente según el importe reinvertido.
¿Tengo que pagar impuestos si vendo mi casa con pérdidas?
No. Si el precio de venta es inferior al precio de compra más los gastos deducibles, no hay ganancia patrimonial y, por tanto, no se tributa en el IRPF. Además, esa pérdida puede compensar otras ganancias en tu declaración.
¿Los mayores de 65 años pagan impuestos al vender su vivienda?
No, si se trata de la vivienda habitual. La venta está exenta de IRPF con independencia de la ganancia obtenida. Si es una segunda residencia, la exención no es automática, aunque existen opciones como la renta vitalicia que pueden reducir el impacto fiscal.
¿Se puede reducir la ganancia patrimonial al vender una vivienda?
Sí. La ganancia se calcula restando al precio de venta el precio de compra más todos los gastos deducibles: impuestos de la compra original, notaría, registro, comisiones y el coste de reformas o mejoras documentadas. Cuanto más puedas acreditar en gastos, menor será la ganancia y, por tanto, menor el IRPF a pagar.
