Para conseguir una hipoteca en España, los bancos analizan principalmente tus ingresos, estabilidad laboral, ahorros previos, nivel de endeudamiento e historial crediticio. En la mayoría de los casos, financian hasta el 80% del valor de la vivienda, por lo que es necesario contar con ahorro suficiente para la entrada y los gastos asociados.
Solicitar una hipoteca es uno de los pasos financieros más importantes a la hora de comprar una vivienda, y al mismo tiempo, uno de los procesos que más dudas puede generar. Entre la documentación, el ahorro previo, las condiciones bancarias y todos los requisitos específicos, es totalmente normal que muchas personas vean este trámite como algo complejo.
Conocer qué exige un banco puede ayudarte a evitar errores, agilizar el proceso y conseguir mejores condiciones de financiación a largo plazo. En este artículo te explicamos cuáles son los requisitos principales para pedir una hipoteca, qué documentación necesitas, qué aspectos analizan los bancos antes de aprobarla y qué otros factores pueden influir según el tipo de hipoteca que solicites.
Qué requisitos necesitas para pedir una hipoteca
Aunque cada banco tiene sus propios criterios existen varios requisitos para pedir una hipoteca que suelen repetirse en las entidades. El objetivo principal es comprobar si puedes asumir el préstamo sin comprometer tu estabilidad financiera. Estos son los principales requisitos de una hipoteca que debes tener en cuenta antes de iniciar todo el proceso.
1. Documentación
Uno de los pasos iniciales es presentar la documentación necesaria para que el banco estudie tu perfil.
Por norma general te solicitarán:
- DNI o NIE
- Últimas nóminas
- Declaración de la renta
- Vida Laboral
- Extractos bancarios
- Contrato de arras (si ya existe)
Si eres autónomo, también pueden pedirte declaraciones trimestrales, justificantes de ingresos o documentación de tu actividad.
2. Tener ingresos fijos
Poder demostrar que tienes ingresos estables es uno de los principales requisitos de una hipoteca. El banco necesita comprobar que cuentas con una fuente de ingresos recurrente y suficiente para poder asumir la cuota mensual del préstamo. Por esta razón, suelen valorar positivamente tener un contrato indefinido, antigüedad en la empresa o una actividad profesional estable si trabajas como autónomo.
La OCU y otros expertos financieros recomiendan que la cuota mensual de la hipoteca no supere el 30-35% de los ingresos mensuales de tu hogar. Por ejemplo, para unos ingresos mensuales de 3.000 en total en tu hogar, la cuota hipotecaria ideal debería situarse entre 900€ y 1.050€ al mes.
3. Ahorros para la entrada y gastos
Del mismo modo que necesitas poder demostrar que puedes asumir la cuota mensual, debes contar con ahorros previos. Los bancos, normalmente, no financian el precio total de la vivienda. Por norma general, las entidades suelen conceder hasta el 80% del valor de compraventa o tasación (el menor de ambos), por lo que tendrás que aportar el 20% restante como entrada.
En algunos casos concretos, como jóvenes o compradores de primera vivienda existen programas públicos que permiten acceder a una financiación mayor. Por ejemplo, el programa Mi primera Vivienda de la Comunidad de Madrid puede facilitar hipotecas de hasta el 100% para determinados perfiles.
Además de la entrada, también debes contar con ahorro para algunos gastos asociados a la compra de vivienda, como la tasación del inmueble y los impuestos correspondientes (por ejemplo, IVA o ITP, según si la vivienda es nueva o de segunda mano).
Desde la entrada en vigor de la Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario, gastos como la notaría de la escritura hipotecaria, el registro, la gestoría y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) los asume la entidad bancaria.
Pongamos un caso práctico para entender las principales condiciones para pedir una hipoteca. Para una vivienda de 350.000 €, este sería un escenario habitual:
| Concepto |
Ejemplo sobre una vivienda de 350.000 € |
| Financiación habitual del banco (80%) |
280.000 € |
| Entrada que debe aportar el comprador (20%) |
70.000 € |
| Gastos asociados (impuestos, tasación y otros costes) |
17.500 € – 35.000 € |
| Ahorro total recomendado antes de solicitar la hipoteca |
87.500 € – 105.000 € |
| Ingresos mensuales recomendables del hogar para asumir la cuota |
3.300 € – 4.000 € aprox |
4. Contar con solvencia económica
Además de contar con ingresos estables, el banco analizará tu solvencia económica para determinar si realmente puedes asumir la hipoteca a largo plazo. Para ello, revisará aspectos como:
- Préstamos personales activos
- Deudas pendientes
- Uso de tarjetas de crédito
- Otros créditos o financiaciones
- Capacidad de ahorro
5. Estabilidad laboral
La estabilidad profesional es uno de los pilares que los bancos evalúan con sumo cuidado. No es para nada algo casual, una hipoteca es un compromiso a largo plazo (20-30 años) y las entidades financieras necesitan garantías de que podrás mantener los pagos mensuales.
Los perfiles mejor valorados son:
- Contratos indefinidos
- Antigüedad en la empresa
- Funcionarios
- Autónomos con varios años de actividad estable
6. Buen historial crediticio
Para entender esta parte debemos entender qué es el historial crediticio, ya que es una de las condiciones para pedir una hipoteca que los bancos suelen revisar antes de aprobar la financiación. El historial crediticio es el registro de cómo has gestionado tus deudas y créditos a lo largo del tiempo. Los bancos pueden consultar ficheros de solvencia como ASNEF y también la CIRBE (Central de Información de Riesgos del Banco de España) para evaluar tu nivel de endeudamiento y comportamiento financiero. Los datos más relevantes en este caso son:
- Ausencia de impagos: Cualquier deuda pendiente, crédito impagado o hipoteca anterior con retrasos te penaliza gravemente.
- Uso responsable de tarjetas: Si tienes crédito disponible, demuestra que lo usas sin excesos y que pagas a tiempo.
- Pocos rechazos recientes: Solicitar hipotecas en varias entidades en poco tiempo levanta sospechas. Los bancos ven esos rechazos.
- Score crediticio alto: Aunque no hay un estándar legal fijo en España, cuanto mayor sea tu puntuación en ficheros de solvencia, mejores condiciones obtendrás.
Diferentes requisitos según el tipo de hipoteca: fija o variable
Según el tipo de hipoteca que elijas, algunas condiciones y requisitos pueden variar. Aunque los bancos suelen analizar aspectos como tus ingresos, ahorros o estabilidad laboral en ambos casos, el nivel de exigencia puede cambiar según el riesgo que asuma la entidad.
Actualmente, existen dos tipos de hipotecas principales en España:
- Hipoteca de interés fijo: es aquella en la que la cuota mensual que pagas al banco permanece exactamente igual durante toda la vida del préstamo. Sea cual sea la situación económica o cómo evolucionen los tipos de interés en el mercado, tu pago mensual no varía. Esto te da total predecibilidad y tranquilidad.
- Hipoteca de interés variable: aquella en la que la cuota mensual cambia periódicamente (normalmente cada año) según la evolución de un índice de referencia, como el Euríbor. Si los tipos suben, tu cuota sube. Si bajan, tu cuota baja. El banco asume menos riesgo porque puede ajustar lo que cobra según el mercado.
Dependiendo de cuál elijas, el banco puede valorar algunos requisitos de forma diferente:
| Requisito |
Hipoteca fija |
Hipoteca variable |
| Nivel de ingresos |
Suelen exigir ingresos más estables |
Pueden ser algo más flexibles |
| Ahorro previo |
Similar en ambos casos |
Similar en ambos casos |
| Solvencia económica |
Más exigente en algunos casos |
Revisión estándar |
| Capacidad para asumir riesgos |
Menor importancia |
Más importante ante posibles subidas del euríbor |
| Perfil del solicitante |
Perfiles más conservadores |
Perfiles que aceptan mayor variación en la cuota |
Antes de firmar cualquier préstamo, revisa bien las condiciones y la documentación precontractual que debe facilitarte el banco según la Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario.
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Preguntas frecuentes
¿Qué miran los bancos para conceder una hipoteca?
Los bancos suelen analizar principalmente tus ingresos, estabilidad laboral, nivel de ahorro, deudas activas e historial crediticio. También revisan si puedes asumir la cuota mensual sin comprometer tu economía a largo plazo.
¿Puedo solicitar una hipoteca sin tener ahorros?
Sí, pero es más complicado ya que la mayoría de las entidades financian hasta el 80% del valor de la vivienda. Esto significa que normalmente necesitas ahorros para cubrir la entrada y los gastos asociados. Aun así, existen excepciones como hipotecas con mayor financiación para jóvenes o programas públicos como Mi Primera Vivienda en la Comunidad de Madrid.
¿Qué hacer si no se cumplen los requisitos?
Si actualmente no cumples con todos los requisitos para pedir una hipoteca, puedes mejorar tu perfil financiero antes de volver a solicitarla. Algunas opciones son:
- Ahorrar más dinero
- Reducir deudas activas
- Mejorar tu estabilidad laboral
- Solicitar la hipoteca con un segundo titular o avalista
¿Qué porcentaje de entrada suelen pedir los bancos?
Habitualmente, los bancos financian hasta el 80% del valor de la vivienda, por lo que el comprador suele aportar alrededor del 20% como entrada. Además, también hay que tener en cuenta impuestos y otros gastos asociados.
¿Cómo afecta el tipo de contrato a la aprobación de la hipoteca?
Los contratos indefinidos suelen generar más confianza para los bancos porque ofrecen mayor estabilidad a largo plazo. Si tienes un contrato temporal o eres autónomo, la entidad analizará con más detalle la continuidad de tus ingresos, tu historial laboral y la estabilidad de tu actividad profesional antes de aprobar la hipoteca.
¿Se puede conseguir una hipoteca si tengo otros préstamos o deudas?
Sí, pero dependerá del nivel de endeudamiento que tengas. Si gran parte de tus ingresos ya está destinada a otros préstamos o tarjetas de crédito, puede ser más difícil conseguir la financiación.
¿Cómo afecta la edad del solicitante a la aprobación?
La edad también influye, ya que muchos bancos establecen límites para finalizar el pago de la hipoteca antes de cierta edad, que suele situarse entre los 70 y 75 años, aunque depende de cada entidad. En compradores jóvenes también pueden existir ventajas específicas, como avales públicos o programas de financiación especiales.
